政策微调压卖地溢价 降吸土储成本

  内房股的投资气氛在8月份已见改善,最大原因是内地的土地拍卖出现新转变,首先是天津市宣布将土地延期拍卖,并加入了限价要求,将土地拍卖最高溢价率,由原来不超过50%降至15%,其后上海等多个城市也加入了土拍延期行列,市场更预期有关的新政策更有望在全国推行。

  但新土地拍卖政策对内房有哪些正面影响?最重要的是日后内房有望以较低价吸纳土地储备。从拍卖中投入的土地价格越高,发展商自然要把建成的单位卖得更贵,但房价由于已见顶回落,而且房住不炒的政策方向预计也会维持不变,这情况下发展商的利润率自然会下降。随着新的卖地政策出现,花旗发表的研究报告认为,内房的利润率有望在今年下半年见底,因新政策限制了地价溢价。

  就天津市规划和自然资源局延期进行第二批集中供地活动,以及最高溢价率降至15%、竞拍至限价后将摇号,并明确规定土地竞买方必需要有房地产开发资质、关于竞买方资金来源,竞买方必须有自有资金、达到地价或溢价率上限时不得变相提高拍卖价格等确拍,可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。该行认为上述政策调整比该行预期为早,并估计于今年下半年将在全国范围内实施,这对内房股是一个令人鼓舞信号。

  摩通的研究报告也认为,中央在房地产问题上,都是以“稳房价,稳地价,稳预期”为长远目标,对土地拍卖则以“限房价,限地价,竞品质”为短期主调,并可能扩至全国。而内房股的信贷风险其实正在有序下降,利润率料会于今年见底,并于明年以后复甦。在选股上可留意一些盈利可见度较高的企业,如租金收入较高,这类股份会较有防守性。

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